Regras essenciais para adquirir um Crédito à Habitação!

[JRibeiro]

Regras essenciais para adquirir um Crédito à Habitação

1. Negoceie bem o seu spread
- negoceie, sempre, o seu spread
- verifique o impacto na sua prestação mensal

2. Conte com todos os custos
- não conte só com os juros
- relação entre o spread e os outros custos

3. Avalie a proposta globalmente
- qual a melhor alternativa globalmente?

4. Compare coisas comparáveis
- qual a melhor alternativa globalmente? (C.H. a 20 com prestação maior, 30 ou 40 anos com prestação menor)
- propostas com prazos diferentes (euribor a 3M e a 6M, parece que actualmente a de 3M é melhor!)
- propostas com indexantes diferentes (impacto na prestação mensal)
- comparação com indexantes iguais (taxa fixa ou taxa variável?)
- regime de cálculo das prestações (s/ deferimento e s/ carência; c/ deferimento 30%; com carência de 2 anos)

5. Deixe uma folga
- Euribor 3M (consigo suportar se for +1% e/ou +2%?)
- observar a evolução da Euribor

6. Pague o mais depressa possível
- Encargo global do crédito:
Diminui com o tempo [20 anos: X €; 30 anos - (X-20)€, 40 anos - (X-50)€]
Aumenta com o prazo do empréstimo [20 anos - X mil euros; 30 anos  - (X+20) mil euros; 40 anos - (X+40) mil euros]

7. Consiga ganhos marginais
- Isenção de penalização pela amortização antecipada:
0,5% - taxa variável
2% - taxa fixa.

Se quiserem ver alguns gráficos, que ilustram estas regras, podem consultar este site: http://www.geramais.pt/video/

Boas decisões! 

[JRibeiro]

Um novo diploma que protege mais o consumidor quando recorre ao banco para comprar casa foi publicado a 17 de Agosto e entra em vigor daqui a 2 meses.


Destacam-se:

1. Revisão do spread até 1 ano

Os bancos passam a ter até 1 ano para ajustar o spread se o titular do crédito deixar de subscrever algum dos outros produtos acordados.

Esta medida pretende acabar com as situações em que a comunicação de aumento do spread surgia alguns anos depois, altura em que o consumidor já não contava e com efeitos no orçamento familiar.

Na contratação de um crédito à habitação, os bancos atribuem spreads mais reduzidos em troca da subscrição de outros produtos, como domiciliação de ordenado e/ou pagamentos domésticos, seguro de vida, cartão de crédito ou aplicações financeiras. No contrato, é comum figurar uma cláusula que obriga o titular do crédito a manter estes produtos, para não perder a redução. Mas quando os requisitos deixam de ser cumpridos mesmo que parcialmente (por exemplo, deixar de usar o cartão de crédito), o banco nem sempre faz este ajuste de imediato.

O objectivo é criar uma maior estabilidade e transparência na relação com o consumidor.


2. Nova Taxa Anual Efectiva Revista (TAER)

Os bancos têm de apresentar a Taxa Anual Efectiva (TAE), que reflecte os custos do empréstimo, incluindo os juros, e facilita a comparação de diferentes propostas.

Quando for proposta a subscrição de outros produtos para reduzir o spread, o banco passa a ter de apresentar a TAER. Este instrumento inclui os custos da TAE e eventuais encargos associados à subscrição daqueles produtos ou serviços.

Desta forma, é mais fácil saber se a redução do spread é realmente compensadora, sobretudo ao comparar propostas com outros bancos.


3. Créditos multi-opções com limite na penalização

A partir da entrada em vigor do diploma, as regras da amortização antecipada do crédito à habitação estendem-se a contratos de crédito com garantia hipotecária (tipo multi-opções), desde que a mesma incida sobre um imóvel que já garanta um contrato de crédito à habitação.

Na prática, se tiver um crédito multi-opções nestas condições e quiser amortizar antecipadamente, o banco só pode penalizá-lo até 0,5% do capital amortizado (2% se tiver taxa fixa). Se a penalização referida no contrato for inferior, é essa que prevalece.

Actualmente, não há restrições.


Link: http://www.deco.proteste.pt/credito/credito-a-habitacao-com-novas-regras-s568481.htm

Medida boa e de grande utilidade!    

[caçote]

Boas,

Nova Taxa Anual Efectiva Revista (TAER)

Que dados são precisos para calcularmos a TAER?
Estou a pensar solicitar ao banco a info da TAER do meu crédito Habitação.

Bom Fim-de-semana

[JRibeiro]

Nova Taxa Anual Efectiva Revista (TAER)

Que dados são precisos para calcularmos a TAER?
Estou a pensar solicitar ao banco a info da TAER do meu crédito Habitação.

Consoante o banco em causa, os dados em geral costumam ser os habituais, isto é, montante do empréstimo e prazo do empréstimo.

Quando se pretende um valor mais fidedigno, convem indicar o regime do crédito (geral, bonificado, jovem bonificado, deficiente).
Para além do montante e do prazo do empréstimo, deve indicar o valor aproximado do imóvel e o prazo decorrido.
O tipo de prestação (constantes), periodicidade (mensal, trimestral, semestral), tipo de taxa de juro (Euribor a 3 meses, 6 meses ou 12 meses), Seguro de vida (100% ou 50%), nº de titulares, nº de pessoas do agregado familiar, rendimento anual (bruto e líquido), e depois para melhorar o spread, necessita de ser um bom cliente do banco em causa, isto é, deter uma determinada importância em produtos poupança e investimento, nº de produtos a subscrever para bonificar o Spread (0 a 5, 6 e 7, 8 ou mais)

Essencialmente, a TAER varia consoante o nº de produtos subscritos.

A TAER, nos termos do artigo 9.º, alínea 3 do Decreto-Lei n.º 192/2009 (calculada nos termos do artigo 4.º do Decreto-Lei n.º220/94, de 23 de Agosto, considerando a prestação revista em função da redução do spread e dos custos associados aos produtos e serviços propostos), é mais baixa quanto maior for o nº de produtos subscritos.

Respondo à pergunta?

Convém dar uma vista de olhos aqui, onde encontra o Decreto-Lei acima citado e alguns comentários úteis: http://www.pedropais.com/taer-1004.html#comments

Cumps 

[JRibeiro]

Foi criado recentemente a figura de MEDIADOR DE CRÉDITOS.

COMPETÊNCIAS

Promoção dos direitos, garantias e interesses de pessoas ou entidades que sejam parte em relações de crédito;

Desenvolvimento da literacia financeira aplicável aos contratos de crédito;

Colaborar com o Banco de Portugal para o cumprimento das normas legais e contratuais em matéria de concessão de crédito;

Coordenar a actividade de mediação entre clientes bancários e instituições de crédito para melhorar o acesso ao crédito

    * O Mediador do Crédito aprecia as queixas dos clientes bancários, quer sejam pessoas singulares ou pessoas colectivas, em relação a todos os tipos de crédito, como o crédito à habitação ou créditos associados a este, o crédito hipotecário com outras finalidades, o crédito ao consumo, o crédito pessoal ou o crédito às empresas, sob a forma de contas correntes, ou outra.Além disso, as situações a submeter ao Mediador do Crédito podem referir-se a acesso a crédito novo, à sua renegociação, ou até, à sua modificação ou extinção. 

    * No que concerne a situações de não renovação de um crédito concedido, compete ao mediador do Crédito intervir apenas na perspectiva do direito de acesso ao crédito, cabendo ao Banco de Portugal a avaliação e actuação sobre as situações de não renovação que configurem a violação de requisitos legais ou contratuais fixados para a não renovação.
 
    *  Nos casos de sobreendividamento, de uma maneira geral, o problema de não acesso ao crédito não se coloca a não ser que o cliente bancário requeira a mediação como forma de obter uma consolidação do crédito ou uma reestruturação, para que a intervenção do Mediador do Crédito possa assegurar esse acesso. 
    *  Nota: As reclamações ou pedidos de mediação que tiverem por objecto o eventual incumprimento de normas legais, regulamentares, Avisos ou Circulares do Banco de Portugal (BP), da Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (CMVM) ou do Instituto de Seguros de Portugal (ISP), ficam fora da esfera de actuação do Mediador do Crédito, tendo em conta a competência sancionatória das respectivas entidades reguladoras.Ainda assim, se essas reclamações forem enviadas ao Mediador do Crédito, este reencaminha-las-á para as entidades competentes.

Emitir pareceres ou dirigir recomendações

Assinalar deficiências de legislação, emitindo recomendações para sua alteração ou revogação ou sugestões para elaboração de nova legislação

Acompanhar globalmente a actividade de crédito

in http://www.mediadordocredito.pt/pt-PT/Competencias/Paginas/default.aspx

Nesta página, na coluna à esquerda, poderá efectuar download do Decreto-Lei n.º 144/2009 de 17 de Junho que introduziu no ordenamento jurídico português a figura do Mediador do Crédito.

in http://www.mediadordocredito.pt/pt-PT/Legislacao/Paginas/default.aspx

Nesta página, na coluna à esquerda, poderá efectuar o download do documento: INFORMAÇÃO SOBRE PRODUTOS, INSTITUTOS E CONCEITOS RELACIONADOS COM O CRÉDITO.

in http://www.mediadordocredito.pt/pt-PT/Literacia/Paginas/default.aspx

Contactos:

Morada:  Rua do Crucifixo, n.º 7, 2.º, 1100-182 Lisboa

Endereço de correio electrónico: [email protected]

Telefone: +351 213 233 416

[JRibeiro]

Novas regras no crédito à habitação

Comprar casa com recurso a empréstimos bancários implica um compromisso para quase toda a vida. A partir da próxima segunda-feira, dia 1 de Novembro, estes contratos vão sofrer alterações. As novas regras vão exigir maior transparência das instituições de crédito.


1º os clientes têm direito a efectuar simulações para encontrar o empréstimo que melhor encaixa no seu perfil, através da Internet ou directamente no balcão, passando nesse momento a receber uma Ficha de Informação Normalizada (FIN).

Neste documento, constam todas as informações sobre as condições financeiras do crédito (características e custos), os planos financeiros do empréstimo, introduzindo o conceito de «empréstimo-padrão» (para que o cliente possa comparar alternativas) e informação geral sobre produtos de crédito à habitação comercializado, bem como todos documentos necessários para o empréstimo. O formato da FIN passa a ser igual para todos os bancos.

2º no momento da aprovação do empréstimo, os bancos têm de disponibilizar a FIN com as condições aprovadas, com os respectivos prazos de validade, e dar uma minuta do contrato ao cliente.

3º Na assinatura do contrato, o cliente deve certificar-se que o documento contém todos os aspectos financeiros definidos na FIN aquando a aprovação. E tem o direito de saber qual o custo do spread (a componente da taxa de juro definida pelo banco quando concede um financiamento) sem os produtos facultativos que poderá subscrever (como cartões de crédito e seguros), para o caso de depois desistir deles.

4º Deve confirmar a possibilidade de serem alteradas as comissões a receber pelo banco.

5º Deve ser-lhe dada uma referência clara às situações aplicadas em situação de incumprimento.

6º A comunicação com a sua instituição de crédito deve ser recorrente e far-se-á pelo menos mês a mês. Assim:
- Os bancos passam a ter de enviar um extracto mensal aos clientes com a actualização sobre o capital em dívida;
- com o número, a data de vencimento, o valor e a taxa de juro nominal da próxima prestação;
- com o escalão e o montante de bonificação de juro, caso seja aplicável, da próxima prestação;
- com as comissões e despesas a pagar pelo cliente na prestação seguinte.

Observação: Se houver uma eventual alteração da prestação a pagar, por causa da variação da taxa aplicada (Euribor a três meses, por exemplo), o cliente deve ser informado com pelo menos 15 dias de antecedência.

Todas os esclarecimentos sobre dúvidas relativas às novas regras, encontram-se na brochura «Crédito à habitação. Contratar, reembolsar e renegociar o seu empréstimo» fornecida pelo Banco de Portugal: http://clientebancario.bportugal.pt/pt-PT/Paginas/inicio.aspx

Observação final: http://www.pedropais.com/forum/index.php/topic,3713.0.html

[Pedro Cipriano]

Ola. Não sei se será possivel ajudarem-me a esclarecer um ponto ?

E assim eu tenho em mãos duas propostas diferentes
Banco A spread de 1,75%  TAE 3,645% TAER 3,923%

Banco B spread de 2,00% TAE 3,774%  TAER 3,807%

Alem disso comparando os encargos gerais JUROS + SEGUROS + COMISSOES apesar do banco A ter o TAER mais elevado e o que tem encargos menores o que seria ja de esperar pois tem o spread mais baixo.

Sendo assim porque o TAER e mais elevado ? Se isso implica mais custos gerais isso nao deveria se reflectir-se nos encargos gerais que analisei ?

E que vendo pelos encargos o banco A parece me mais vantajoso mas tendo o TAER mais elevado significada o que que terias custos mais elevados em termos do que ? Porque so vendo o caderno encargos tem menos que o banco B mas tendo esse TAER mais elevado deve esperar custos mais elevados em termos do que ?

E sendo assim devo ir para o Banco A ( menos spread menos encargos gerais maior TAER) ou Banco B ( maior spread e encargos nos 30 anos de emprestimo mas com menor TAER )?

E que ja analisei tudo e não vejo onde o Banco A  tendo maior TAER parece me o melhor.

Outra questão o banco B propos me na simulação sempre igual sem carencia e o banco A com carencia ha vantagens nisso ?
Desde ja agradeço toda a atenção

Cumprimentos

Pedro Cipriano

[JRibeiro]

Ola. Não sei se será possivel ajudarem-me a esclarecer um ponto ?

E assim eu tenho em mãos duas propostas diferentes
Banco A spread de 1,75%  TAE 3,645% TAER 3,923%

Banco B spread de 2,00% TAE 3,774%  TAER 3,807%

Alem disso comparando os encargos gerais JUROS + SEGUROS + COMISSOES apesar do banco A ter o TAER mais elevado e o que tem encargos menores o que seria ja de esperar pois tem o spread mais baixo.

Sendo assim porque o TAER e mais elevado ? Se isso implica mais custos gerais isso nao deveria se reflectir-se nos encargos gerais que analisei ?

E que vendo pelos encargos o banco A parece me mais vantajoso mas tendo o TAER mais elevado significada o que que terias custos mais elevados em termos do que ? Porque so vendo o caderno encargos tem menos que o banco B mas tendo esse TAER mais elevado deve esperar custos mais elevados em termos do que ?

E sendo assim devo ir para o Banco A ( menos spread menos encargos gerais maior TAER) ou Banco B ( maior spread e encargos nos 30 anos de emprestimo mas com menor TAER )?

E que ja analisei tudo e não vejo onde o Banco A  tendo maior TAER parece me o melhor.

Outra questão o banco B propos me na simulação sempre igual sem carencia e o banco A com carencia ha vantagens nisso ?

Parece-me que a última parte do que escreveu responde às suas dúvidas.

A TAER reflecte os juros, entre outros. Como no banco A apresenta um período de carência, embora durante algum tempo pague menos, mais tarde, irá pagar mais, dai que a TAER seja ligeiramente mais elevada que no banco B que não lhe apresentou um período de carência.

Precisa já desse período de carência?

Se não precisa, evite pedir empréstimo com esse período de carência, pois isso irá reflectir-se nos juros que a banca cobra!...

Estas são as melhores propostas que obteve actualmente?
Se puder procure um pouco mais, embora na actual conjuntura seja dificil encontrar melhores condições!...

[CFinanceiro]

Ola. Não sei se será possivel ajudarem-me a esclarecer um ponto ?

E assim eu tenho em mãos duas propostas diferentes
Banco A spread de 1,75%  TAE 3,645% TAER 3,923%

Banco B spread de 2,00% TAE 3,774%  TAER 3,807%

Alem disso comparando os encargos gerais JUROS + SEGUROS + COMISSOES apesar do banco A ter o TAER mais elevado e o que tem encargos menores o que seria ja de esperar pois tem o spread mais baixo.

Sendo assim porque o TAER e mais elevado ? Se isso implica mais custos gerais isso nao deveria se reflectir-se nos encargos gerais que analisei ?

E que vendo pelos encargos o banco A parece me mais vantajoso mas tendo o TAER mais elevado significada o que que terias custos mais elevados em termos do que ? Porque so vendo o caderno encargos tem menos que o banco B mas tendo esse TAER mais elevado deve esperar custos mais elevados em termos do que ?

E sendo assim devo ir para o Banco A ( menos spread menos encargos gerais maior TAER) ou Banco B ( maior spread e encargos nos 30 anos de emprestimo mas com menor TAER )?

E que ja analisei tudo e não vejo onde o Banco A  tendo maior TAER parece me o melhor.

Outra questão o banco B propos me na simulação sempre igual sem carencia e o banco A com carencia ha vantagens nisso ?
Desde ja agradeço toda a atenção

Cumprimentos

Pedro Cipriano

Que produtos tem associados a cada 1 deles?
As coberturas dos seguros são iguais?

[pauloaguia]

A resposta do CFincnaceiro orienta na direção certa - a TAER inclui ainda os custos com os produtos que o banco obriga a contratar para ter aquele spread.
Por exemplo, se o banco A obrigar a ter cartão de crédito do banco, a anuidade desse cartão entra também para o cálculo da TAER.

Mas estou inclinado a concordar com o JRibeiro - o período de carência, só por si, provavelmente já ajuda muito a explicar essa discrepância...

[pedrompcipriano]

Ola. Não sei se será possivel ajudarem-me a esclarecer um ponto ?

E assim eu tenho em mãos duas propostas diferentes
Banco A spread de 1,75%  TAE 3,645% TAER 3,923%

Banco B spread de 2,00% TAE 3,774%  TAER 3,807%

Alem disso comparando os encargos gerais JUROS + SEGUROS + COMISSOES apesar do banco A ter o TAER mais elevado e o que tem encargos menores o que seria ja de esperar pois tem o spread mais baixo.

Sendo assim porque o TAER e mais elevado ? Se isso implica mais custos gerais isso nao deveria se reflectir-se nos encargos gerais que analisei ?

E que vendo pelos encargos o banco A parece me mais vantajoso mas tendo o TAER mais elevado significada o que que terias custos mais elevados em termos do que ? Porque so vendo o caderno encargos tem menos que o banco B mas tendo esse TAER mais elevado deve esperar custos mais elevados em termos do que ?

E sendo assim devo ir para o Banco A ( menos spread menos encargos gerais maior TAER) ou Banco B ( maior spread e encargos nos 30 anos de emprestimo mas com menor TAER )?

E que ja analisei tudo e não vejo onde o Banco A  tendo maior TAER parece me o melhor.

Outra questão o banco B propos me na simulação sempre igual sem carencia e o banco A com carencia ha vantagens nisso ?

Parece-me que a última parte do que escreveu responde às suas dúvidas.

A TAER reflecte os juros, entre outros. Como no banco A apresenta um período de carência, embora durante algum tempo pague menos, mais tarde, irá pagar mais, dai que a TAER seja ligeiramente mais elevada que no banco B que não lhe apresentou um período de carência.

Precisa já desse período de carência?

Se não precisa, evite pedir empréstimo com esse período de carência, pois isso irá reflectir-se nos juros que a banca cobra!...

Estas são as melhores propostas que obteve actualmente?
Se puder procure um pouco mais, embora na actual conjuntura seja dificil encontrar melhores condições!...

Sim foi o melhor que consegui . Sendo assim vou tentar ir sem periodo de carencia ate porque para mim pago sempre igual assim. obrigada

[JRibeiro]

Sim foi o melhor que consegui . Sendo assim vou tentar ir sem periodo de carencia ate porque para mim pago sempre igual assim. obrigada

Boa sorte e se precisar de esclarecimentos já sabe. Há sempre pessoal por aqui pronto a ajudar!... 

[pedrompcipriano]

Sim foi o melhor que consegui . Sendo assim vou tentar ir sem periodo de carencia ate porque para mim pago sempre igual assim. obrigada

Boa sorte e se precisar de esclarecimentos já sabe. Há sempre pessoal por aqui pronto a ajudar!... 

Obrigada. Ja agora o periodo de carencia serve para que ? e e exactamente o que ?

[pauloaguia]

Ja agora o periodo de carencia serve para que ? e e exactamente o que ?

Designa-se período de carência aquele durante o qual o cliente apenas paga juros, não amortizando nada à dívida.
Várias pessoas preferem começar por pagar uma prestação mais baixa, enquanto põem a vida em ordem por causa da mudança... e depois, passado alguns meses, começam a pagar as prestações normais, já com uma componente de amortização.
Mas no entretanto, como a dívida só começou a descer mais tarde, os juros totais do empréstimo acabam por ser mais altos...

[pedrompcipriano]

Ja agora o periodo de carencia serve para que ? e e exactamente o que ?

Designa-se período de carência aquele durante o qual o cliente apenas paga juros, não amortizando nada à dívida.
Várias pessoas preferem começar por pagar uma prestação mais baixa, enquanto põem a vida em ordem por causa da mudança... e depois, passado alguns meses, começam a pagar as prestações normais, já com uma componente de amortização.
Mas no entretanto, como a dívida só começou a descer mais tarde, os juros totais do empréstimo acabam por ser mais altos...

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No meu caso e emprestimo para construçao de casa. Nestes casos não é obrigatório periodo de carencia ?

Outra questão se no meu emprestimo vao me dar o dinheiro as tranches à medida que a obra avança não entendo uma coisa se a 1ª tranche e 35 000 eu nesses primeiros meses nao devia pagar juros so desse valor ou pago do total do emprestimo mesmo sem me terem ainda dado o dinheiro todo?

[pauloaguia]

No meu caso e emprestimo para construçao de casa. Nestes casos não é obrigatório periodo de carencia ?

É habitual mas não penso que seja obrigatório. Como durante as obras há sempre despesas inesperadas as pessoas preferem ir pagando o mínimo possível do empréstimo para terem dinheiro para essas surpresas.
Mas julgo que não é forçoso que exista o período de carência...

Outra questão se no meu emprestimo vao me dar o dinheiro as tranches à medida que a obra avança não entendo uma coisa se a 1ª tranche e 35 000 eu nesses primeiros meses nao devia pagar juros so desse valor ou pago do total do emprestimo mesmo sem me terem ainda dado o dinheiro todo?

Só pagas juros sobre o dinheiro que já te foi entregue...